Kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja pääkaupunkiseudulle

Pääkaupunkiseudun elinvoimaisuus ja menestys edellyttää, että alueella voi asua monenlaisia ihmisiä. Kaikilla pitää olla koti, mutta kaikilla ei ole halua tai varaa ostaa omaa asuntoa. Siksi tarvitaan myös vuokra-asuntoja, etenkin kohtuuhintaisia. Keinona tähän esitetään milloin lisää kaavoittamista, lisää asuntojen rakentamista tai tuen keskittämistä rakentamisen sijaan pelkästään vuokralaisille maksettavaan asumistukeen.

Kunnalliset vuokra-asunnot ovat kohtuuhintaisia, mutta niitä ei rakenneta niin paljon kuin tarve vaatii. On kysyttävä, miksi näin, vaikka tällaisten asuntojen hyödyt ovat kiistämättömät.

Espoossa kunnallisten asuntojen rakennuttamisesta vastaa kaupungin omistama Espoon Asunnot Oy.

Seuraavassa me tämän blogin kirjoittajat keskustelemme aiheesta. Timo Rauhanen on kauppatieteiden tohtori ja Espoon Asunnot Oy:n hallituksen pitkäaikainen jäsen. Hannele Kerola on varatuomari ja ollut Espoon Asunnot Oy:tä edeltävän Espoonkruunu Oy:n hallituksen jäsen sekä perehtynyt asuntopolitiikkaan työssään valtiovarainministeriössä.

Heti aluksi voi todeta, että kohtuuhintaista asuntotuotantoa on turha laskea yksityisten rakennusliikkeiden varaan. Niiden tarkoitus on tuottaa voittoa. Vaikka kaupunki kaavoittaisi maata kuinka paljon tahansa, rakennusliikkeet käynnistävät asuntotuotannon vasta sitten, kun asuntojen hintataso on riittävän korkea.

Kolme pointtia, joilla Espooseen valittava uusi valtuusto voi lisätä kohtuuhintaisia asuntoja

1.       Valtuusto voi päättää, että Espoon Asunnot Oy:lle asetettua vuotuista asuntotuotantotavoitetta nostetaan nykyisestä 400:sta.

2.       Valtuusto voi päättää, että kaupungin asuntotuotannosta varataan nykyistä (20 %) suurempi osa kohtuuhintaiseen asumiseen. Asuinalueet on kuitenkin syytä rakentaa monipuolisesti eli sekä kunnallisia että markkinahintaisia vuokra-asuntoja ja omistusasuntoja.

3.       Valtuusto voi päättää, että kaupunki ostaa maata ja vuokraa sen edelleen Espoon Asunnot Oy:lle, jotta yhtiöllä on riittävä varanto rakennuskelpoisia tontteja. Espoossa on peruspalvelujen ja maanhankinnan investointirahastossa lähes 800 miljoonaa euroa, josta ei ole maanhankintaan käytetty euroakaan.

Valtio voi myös lisätä tukeaan, esim. kaksinkertaistaa käynnistysavustuksen eli nostaa sen 10 000 eurosta 20 000 euroon/asunto.

Espoon Asunnot Oy:n tuotanto

Espoon vuokrataloyhtiö perustettiin vuonna 1999, kun kaupungin omistamat aravavuokra-asunnot siirrettiin Espoonkruunu Oy:lle. Nimi muutettiin myöhemmin Espoon Asunnot Oy:ksi. Kaupunki omistaa yhtiön kaikki osakkeet. Hallituksessa on seitsemän henkilöä, viisi kunnallista luottamusmiestä eri puolueista ja kaksi asukkaiden valitsemaa edustajaa.

Yhtiöllä on noin 16 000 vuokra-asuntoa ja niissä asuu yli 30 000 espoolaista. Asunnot rakennetaan omakustannushintaan eli yhtiö ei tuota omistajalleen voittoa. Kolmasosa Espoon vuokra-asunnoista on Espoon Asunnot Oy:n asuntoja.

Kaupungin rooli kunnallisessa asuntotuotannossa

Espoon kaupunki ei rahoita verovaroilla Espoon Asunnot Oy:n asuntojen rakentamista eikä niiden peruskorjauksia.

Kaupungin tukee kohtuuhintaista asuntotuotantoa vuokraamalla tontin markkinahintoja halvemmalla: Jos kohteelle on saatu valtion Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n tukea, ARA määrittää tontin pääoma-arvon, joka Espoossa on yleensä 30–50 % tontin markkina-arvoa pienempi. Kaupunki perii tontista vuosivuokraa 4 % tontin pääoma-arvosta. Mitä enemmän kaupungin asuntotuotannosta päätetään varata kohtuuhintaiseen asumiseen, sitä vähemmän kaupunki saa vuokratuloja kaavoitetusta maasta.

Espoon Asunnot Oy ottaa uudisrakentamista ja asuntojen perusparantamista varten lainaa markkinoilta ja saa lainoille ARA:n takauksen. Lisäksi yhtiö saa ARA:lta määräaikaisia käynnistysavustuksia.  Tuki on 10 000 euroa/rakennettava asunto, puurunkoiselle asuinkerrostalolle 15 000 euroa/asunto. Käynnistysavustus kattaa pääosin rakentamista varten tarvittavan lainan omarahoitusosuuden. Lainat maksetaan kaikilta vuokralaisilta perittävillä vuokrilla.

Espoon valtuuston päätöksen mukaan asuntotuotannosta varataan 20 % kohtuuhintaiseen ARA-tuotantoon, kuten myös Vantaalla. Helsingissä osuus on 21 %. Espoon Asunnot Oy:llä ei ole etuoikeutta ARA-tonttien saantiin, vaan niistä kilpailevat myös muut alalla toimivat.

Valtuuston päätöksen mukaan Espoon Asunnot Oy:n on valtuustokaudella aloitettava vuosittain keskimäärin 400 asunnon rakentaminen.  Tämä tavoite toteutuu ensi kertaa tänä vuonna, koska yhtiö voi saavuttaa tavoitteen vain, jos kaupunki vuokraa sille riittävän määrän rakennuskelpoisia tontteja. Tässä on ollut ongelmia.

Espoon Asunnot Oy:n vuokra-asunnon saa vuosittain noin 2 000 hakijaa. Vuokrataso on 12,50 euroa neliöltä eli lähes 30 % matalampi kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Tämä johtuu edellä kerrotuista kolmesta tekijästä:

1.       Kaupunki vuokraa tontin alle markkinahinnan.

2.       Espoon Asunnot Oy rakentaa uudistuotannon omakustannushintaan.

3.       ARA-tuotannon rakennuskustannusten täytyy jäädä ARA:n määräämälle tasolle eli pääkaupunkiseudulla keskimäärin 4 000 euroon neliöltä. Autopaikan kustannus on keskimäärin 300 euroa neliöltä.

Edullisen vuokratason vuoksi pääkaupunkiseudulla kunnallisia vuokra-asuntoja jonottaa noin 33 000 ruokakuntaa. Asukasvalinnan perusteina ovat asunnontarve, varallisuus ja tulot. Varallisuudelle on määritelty enimmäisrajat, mutta ei tuloille. Koska kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja on liian vähän, asunnot menevät ensi sijassa pienituloisille ja vähävaraisille. Ensimmäisellä sijalla ovat asunnottomat.

Valtion rooli kohtuuhintaisessa asuntotuotannossa

Valtion tukee kohtuuhintaisten asuntojen saatavuutta jakamalla ARA:n kautta rakennuttajille tukia. Vuonna 2020 ARA myönsi valtion takauksen 1,4 miljardin euron lainoille ja uustuotannon käynnistysavustuksia 38 miljoonaa euroa. KELA maksoi vuonna 2020 vuokralaisille asumistukia yli 2 miljardia euroa. Tukea sai yli 800 000 ruokakuntaa, joista 70 % oli yhden hengen ruokakuntia.  Kaikkein pienituloisimmat saavat lisäksi KELA:lta asumistukea. Tulorajat ovat kuitenkin niin tiukat, että suurin osa työssäkäyvistä vuokralaisista ei saa tukea, vaan maksaa itse koko vuokransa.

Vuonna 2019 ARA-tuotannosta 92 % kohdistui kasvukeskuksiin, 42 % rakennettiin pääkaupunkiseudulle.

Miksi kohtuuhintaiset asunnot ovat tärkeitä 

Suomessa asuminen katsotaan perusoikeudeksi. Perustuslain 19 §:n 4 momentin mukaan julkisen vallan (eli valtion ja kuntien) tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä.  

Asumisessa tarvitaan näin sekä valtion että kunnan tukea. Kuten edellä on kerrottu, kokonaisuus on monen tekijän summa ja eri tahojen tuet kytkeytyvät toisiinsa. Valtio voi valita, painottaako se tukeaan rakentamiseen vai asumistukeen vai tasaisesti molempiin. Mitä vähemmän valtio maksaa asumistukea, sitä enemmän tarvitaan toimeentulotukea.  

Valtion ja kunnan tuki kunnallisessa vuokra-asuntotuotannossa vaikuttaa suhteellisen vähän asunnon vuokratasoon. Tärkein tekijä on omakustannusperiaate eli se, että kunnallinen rakennuttajayhtiö ei tavoittele voittoa. Valtion maksama käynnistysavustus on myös tärkeä, koska se kattaa pääosin rakentamista varten tarvittavan lainan omarahoitusosuuden, joka muutoin perittäisiin olemassa olevilta vuokralaisilta vuokran yhteydessä.

Eräät ekonomistit väittävät usein, että asuntorakentamista ei pitäisi tukea lainkaan. Heidän mielestään vuokrien pitää määräytyä markkinoilla ja tarvittava tuki pitäisi antaa asumistuen kautta. Kunnille näin syntyvä lisätulo maanvuokrista pitäisi jakaa kaikkien kuntalaisten hyväksi. On jopa esitetty, että kuntien pitäisi myydä koko asuntokantansa yksityisille toimijoille. Lopputuloksena tästä asumistuen määrä räjähtäisi.  

Vuokralaisen kannalta kunnan vuokra-asunto on turvallinen, koska se on pysyvä etu. Sitä vastoin sekä asumis- että toimeentulotuen menettää siinä vaiheessa, kun tulot ylittävät KELA:n asettamat tulorajat. Tällainen malli luo kannusteloukun, jossa työuralla eteneminen ja ansiotason nousu saattaa laskea käytettävissä olevia tuloja.