Miksi Espoo ei halua kuulla kuntalaisia

Tämä kirjoitukseni julkaistiin Länsiväylän vaaliareenalla huhtikuussa 2021:

Espoossa valmistellaan uutta pohjois- ja keskiosien yleiskaavaa (POKE), jolla ohjataan maankäyttöä vuoteen 2050 asti.

Yleiskaava-alue käsittää lähes puolet Espoon pinta-alasta. Alueella on noin 50 000 asukasta ja määrä on tarkoitus kaksinkertaistaa. POKE on merkittävä myös hiilineutraaliustavoitteen kannalta: lähes 60 prosenttia alueesta on metsää ja nyt siitä on tarkoitus hävittää yli neljäsosa. Nuuksion järviylängön ja sen lähiympäristön luontoarvoja tuhotaan osoittamalla tehokaavoitusta hankalasti rakennettaville alueille.   

Espoolaiset haluavat osallistua oman alueensa kehittämiseen. Kaavaehdotuksesta annettiin yli 700 muistutusta, mutta niillä ei ollut mitään vaikutusta. Tärkeimmäksi tavoitteeksi on nostettu kaavan hyväksyminen vielä nykyisen valtuuston aikana. Hätäisesti päätetystä kaavasta voi sen jälkeen valittaa vain oikeudellisilla perusteilla.

Yleiskaava ja sitä seuraavat asemakaavat ovat tarpeellisia, koska Espoota täytyy kehittää myös Kehä III:n ulkopuolella. Viimeisen 10 vuoden aikana esimerkiksi Nuuksio-Nupurin alueelle on saatu vain kaksi postimerkkikaavaa ja poikkeamispäätöksillä muutama asuinrakennus. Kaikkien edun mukaista olisi nyt valmistella maltilliseen rakentamiseen perustuva yleiskaava, jolla päästään eteenpäin ja joka ei johda vuosikausia kestävään valituskierrokseen.

Koska asukkaita ei haluttu kuulla, nyt korostuu Uudenmaan ELY-keskuksen rooli. ELY:n mukaan Histan ja Myntinmäen uudet asemat eivät ole voimassa olevan maakuntakaavan mukaisia ja niiden todellinen tarve ja edellytykset ovat epäselvät. Histan ja Myntinmäen asemaseutujen ympärille ja Nupurintien lähialueille rakennettavat uudet asuinalueet hajauttavat yhdyskuntarakennetta eivätkä tukeudu raideliikenteeseen.

Käykö tässä taas niin, että kun Espoo ei halua kuulla asukkaita, oikeusasteissa ratkaistaan Espoon kehittäminen. Näinhän kävi 20 vuotta sitten, kun ELY kaatoi valituksellaan Espoon suunnitelmat Histan rakentamisesta.

 

Pyöräily on parasta

Pyöräily on mieheni ja minun ykköslaji. Kummallakin on kaksi polkupyörää. Toinen on kevyt retkipyörä, jolla kertyy vuodessa 4 000–5 000 kilometriä. Lisäksi kummallakin on sähköpyörä, jolla on kiva aloittaa ja lopettaa pyöräkausi. Sillä voi hyvin ajaa sohjossa ja sepelillä.

Olemme kierrelleet pyörillä Suomea ristiin rastiin. Menemme usein junalla osan matkaa ja pääsemme näin tutustumaan hienoihin maisemiin. Junassa pyöräpaikka maksaa vain 5 euroa, mutta pyöräpaikkoja on aivan liian vähän! Otamme pyörät mukaan myös ulkomaille, koska haluamme ajaa omilla pyörillä. Lentokoneessa pyörät kulkevat kätevästi omissa laukuissaan ja hintakin on kohtuullinen 50 euroa suuntaansa.

Aloitin tämän blogin pitämisen vuoden 2012 kuntavaaleja ennen. Ensimmäinen vaalilupaukseni oli, että teen parhaani, jotta pyöräilymahdollisuudet paranisivat koko pääkaupunkiseudulla. Selvitin silloin kaikki pyöräilyn edistämistä koskevat strategiat ja ohjelmat. Paperia olikin paljon, samoin kauniita/koukeroisia puheita ja epäselvää vastuunjakoa. Vastuun pilkkominen kunnille näytti johtavan pahimmillaan siihen, että pyörätien pätkiä tehtiin sinne sun tänne, jos tehtiin. Kukaan ei vastannut kokonaisuudesta ja kattavan runkoverkoston rakentamisesta, tai edes tavoiteverkon määrittelystä.

Reilussa 10 vuodessa on tapahtunut edistymistä, mutta korjattavaa riittää edelleen.

Minä olen ehdolla Espoon valtuustoon. Pyöräilyssä kuntarajoilla ei kuitenkaan ole juuri merkitystä, ainakaan maantiepyöräilyssä. On kuitenkin tärkeää valita valtuustoon niitä, jotka haluavat ja osaavat edistää pyöräilyä.

Minusta Espoossa, ja kaikissa muissakin kunnissa, pitää panostaa neljään asiaan:

1.       Jokaisella koululaisella pitää olla mahdollisuus päästä kouluun turvallista pyörätietä.

2.       Pyörätiet ja maanteiden pientareet on pidettävä ajokunnossa ympärivuoden, jos se vain suinkin on säiden puolesta mahdollista.

3.       Pyörätiet ja jalankulkuväylät kannattaa erottaa toisistaan, koska pyöräily lisääntyy koko ajan.

4.       Jokaisella tietyömaalla pitää järjestää pyörille yhtä sujuva kiertotie kuin autoille.

Lopuksi tavoitteeni koko Suomen osalta: Aina, kun rakennetaan tai kunnostetaan tie, sen pientareelle pitää jättää nykyistä leveämpi kaistale, lähes metri. Autoilijoiden asenteet on myös saatava muuttumaan niin, että pyöräilijä kierretään riittävän kaukaa.

 

 

  

 

 

 

Kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja pääkaupunkiseudulle

Pääkaupunkiseudun elinvoimaisuus ja menestys edellyttää, että alueella voi asua monenlaisia ihmisiä. Kaikilla pitää olla koti, mutta kaikilla ei ole halua tai varaa ostaa omaa asuntoa. Siksi tarvitaan myös vuokra-asuntoja, etenkin kohtuuhintaisia. Keinona tähän esitetään milloin lisää kaavoittamista, lisää asuntojen rakentamista tai tuen keskittämistä rakentamisen sijaan pelkästään vuokralaisille maksettavaan asumistukeen.

Kunnalliset vuokra-asunnot ovat kohtuuhintaisia, mutta niitä ei rakenneta niin paljon kuin tarve vaatii. On kysyttävä, miksi näin, vaikka tällaisten asuntojen hyödyt ovat kiistämättömät.

Espoossa kunnallisten asuntojen rakennuttamisesta vastaa kaupungin omistama Espoon Asunnot Oy.

Seuraavassa me tämän blogin kirjoittajat keskustelemme aiheesta. Timo Rauhanen on kauppatieteiden tohtori ja Espoon Asunnot Oy:n hallituksen pitkäaikainen jäsen. Hannele Kerola on varatuomari ja ollut Espoon Asunnot Oy:tä edeltävän Espoonkruunu Oy:n hallituksen jäsen sekä perehtynyt asuntopolitiikkaan työssään valtiovarainministeriössä.

Heti aluksi voi todeta, että kohtuuhintaista asuntotuotantoa on turha laskea yksityisten rakennusliikkeiden varaan. Niiden tarkoitus on tuottaa voittoa. Vaikka kaupunki kaavoittaisi maata kuinka paljon tahansa, rakennusliikkeet käynnistävät asuntotuotannon vasta sitten, kun asuntojen hintataso on riittävän korkea.

Kolme pointtia, joilla Espooseen valittava uusi valtuusto voi lisätä kohtuuhintaisia asuntoja

1.       Valtuusto voi päättää, että Espoon Asunnot Oy:lle asetettua vuotuista asuntotuotantotavoitetta nostetaan nykyisestä 400:sta.

2.       Valtuusto voi päättää, että kaupungin asuntotuotannosta varataan nykyistä (20 %) suurempi osa kohtuuhintaiseen asumiseen. Asuinalueet on kuitenkin syytä rakentaa monipuolisesti eli sekä kunnallisia että markkinahintaisia vuokra-asuntoja ja omistusasuntoja.

3.       Valtuusto voi päättää, että kaupunki ostaa maata ja vuokraa sen edelleen Espoon Asunnot Oy:lle, jotta yhtiöllä on riittävä varanto rakennuskelpoisia tontteja. Espoossa on peruspalvelujen ja maanhankinnan investointirahastossa lähes 800 miljoonaa euroa, josta ei ole maanhankintaan käytetty euroakaan.

Valtio voi myös lisätä tukeaan, esim. kaksinkertaistaa käynnistysavustuksen eli nostaa sen 10 000 eurosta 20 000 euroon/asunto.

Espoon Asunnot Oy:n tuotanto

Espoon vuokrataloyhtiö perustettiin vuonna 1999, kun kaupungin omistamat aravavuokra-asunnot siirrettiin Espoonkruunu Oy:lle. Nimi muutettiin myöhemmin Espoon Asunnot Oy:ksi. Kaupunki omistaa yhtiön kaikki osakkeet. Hallituksessa on seitsemän henkilöä, viisi kunnallista luottamusmiestä eri puolueista ja kaksi asukkaiden valitsemaa edustajaa.

Yhtiöllä on noin 16 000 vuokra-asuntoa ja niissä asuu yli 30 000 espoolaista. Asunnot rakennetaan omakustannushintaan eli yhtiö ei tuota omistajalleen voittoa. Kolmasosa Espoon vuokra-asunnoista on Espoon Asunnot Oy:n asuntoja.

Kaupungin rooli kunnallisessa asuntotuotannossa

Espoon kaupunki ei rahoita verovaroilla Espoon Asunnot Oy:n asuntojen rakentamista eikä niiden peruskorjauksia.

Kaupungin tukee kohtuuhintaista asuntotuotantoa vuokraamalla tontin markkinahintoja halvemmalla: Jos kohteelle on saatu valtion Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n tukea, ARA määrittää tontin pääoma-arvon, joka Espoossa on yleensä 30–50 % tontin markkina-arvoa pienempi. Kaupunki perii tontista vuosivuokraa 4 % tontin pääoma-arvosta. Mitä enemmän kaupungin asuntotuotannosta päätetään varata kohtuuhintaiseen asumiseen, sitä vähemmän kaupunki saa vuokratuloja kaavoitetusta maasta.

Espoon Asunnot Oy ottaa uudisrakentamista ja asuntojen perusparantamista varten lainaa markkinoilta ja saa lainoille ARA:n takauksen. Lisäksi yhtiö saa ARA:lta määräaikaisia käynnistysavustuksia.  Tuki on 10 000 euroa/rakennettava asunto, puurunkoiselle asuinkerrostalolle 15 000 euroa/asunto. Käynnistysavustus kattaa pääosin rakentamista varten tarvittavan lainan omarahoitusosuuden. Lainat maksetaan kaikilta vuokralaisilta perittävillä vuokrilla.

Espoon valtuuston päätöksen mukaan asuntotuotannosta varataan 20 % kohtuuhintaiseen ARA-tuotantoon, kuten myös Vantaalla. Helsingissä osuus on 21 %. Espoon Asunnot Oy:llä ei ole etuoikeutta ARA-tonttien saantiin, vaan niistä kilpailevat myös muut alalla toimivat.

Valtuuston päätöksen mukaan Espoon Asunnot Oy:n on valtuustokaudella aloitettava vuosittain keskimäärin 400 asunnon rakentaminen.  Tämä tavoite toteutuu ensi kertaa tänä vuonna, koska yhtiö voi saavuttaa tavoitteen vain, jos kaupunki vuokraa sille riittävän määrän rakennuskelpoisia tontteja. Tässä on ollut ongelmia.

Espoon Asunnot Oy:n vuokra-asunnon saa vuosittain noin 2 000 hakijaa. Vuokrataso on 12,50 euroa neliöltä eli lähes 30 % matalampi kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Tämä johtuu edellä kerrotuista kolmesta tekijästä:

1.       Kaupunki vuokraa tontin alle markkinahinnan.

2.       Espoon Asunnot Oy rakentaa uudistuotannon omakustannushintaan.

3.       ARA-tuotannon rakennuskustannusten täytyy jäädä ARA:n määräämälle tasolle eli pääkaupunkiseudulla keskimäärin 4 000 euroon neliöltä. Autopaikan kustannus on keskimäärin 300 euroa neliöltä.

Edullisen vuokratason vuoksi pääkaupunkiseudulla kunnallisia vuokra-asuntoja jonottaa noin 33 000 ruokakuntaa. Asukasvalinnan perusteina ovat asunnontarve, varallisuus ja tulot. Varallisuudelle on määritelty enimmäisrajat, mutta ei tuloille. Koska kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja on liian vähän, asunnot menevät ensi sijassa pienituloisille ja vähävaraisille. Ensimmäisellä sijalla ovat asunnottomat.

Valtion rooli kohtuuhintaisessa asuntotuotannossa

Valtion tukee kohtuuhintaisten asuntojen saatavuutta jakamalla ARA:n kautta rakennuttajille tukia. Vuonna 2020 ARA myönsi valtion takauksen 1,4 miljardin euron lainoille ja uustuotannon käynnistysavustuksia 38 miljoonaa euroa. KELA maksoi vuonna 2020 vuokralaisille asumistukia yli 2 miljardia euroa. Tukea sai yli 800 000 ruokakuntaa, joista 70 % oli yhden hengen ruokakuntia.  Kaikkein pienituloisimmat saavat lisäksi KELA:lta asumistukea. Tulorajat ovat kuitenkin niin tiukat, että suurin osa työssäkäyvistä vuokralaisista ei saa tukea, vaan maksaa itse koko vuokransa.

Vuonna 2019 ARA-tuotannosta 92 % kohdistui kasvukeskuksiin, 42 % rakennettiin pääkaupunkiseudulle.

Miksi kohtuuhintaiset asunnot ovat tärkeitä 

Suomessa asuminen katsotaan perusoikeudeksi. Perustuslain 19 §:n 4 momentin mukaan julkisen vallan (eli valtion ja kuntien) tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä.  

Asumisessa tarvitaan näin sekä valtion että kunnan tukea. Kuten edellä on kerrottu, kokonaisuus on monen tekijän summa ja eri tahojen tuet kytkeytyvät toisiinsa. Valtio voi valita, painottaako se tukeaan rakentamiseen vai asumistukeen vai tasaisesti molempiin. Mitä vähemmän valtio maksaa asumistukea, sitä enemmän tarvitaan toimeentulotukea.  

Valtion ja kunnan tuki kunnallisessa vuokra-asuntotuotannossa vaikuttaa suhteellisen vähän asunnon vuokratasoon. Tärkein tekijä on omakustannusperiaate eli se, että kunnallinen rakennuttajayhtiö ei tavoittele voittoa. Valtion maksama käynnistysavustus on myös tärkeä, koska se kattaa pääosin rakentamista varten tarvittavan lainan omarahoitusosuuden, joka muutoin perittäisiin olemassa olevilta vuokralaisilta vuokran yhteydessä.

Eräät ekonomistit väittävät usein, että asuntorakentamista ei pitäisi tukea lainkaan. Heidän mielestään vuokrien pitää määräytyä markkinoilla ja tarvittava tuki pitäisi antaa asumistuen kautta. Kunnille näin syntyvä lisätulo maanvuokrista pitäisi jakaa kaikkien kuntalaisten hyväksi. On jopa esitetty, että kuntien pitäisi myydä koko asuntokantansa yksityisille toimijoille. Lopputuloksena tästä asumistuen määrä räjähtäisi.  

Vuokralaisen kannalta kunnan vuokra-asunto on turvallinen, koska se on pysyvä etu. Sitä vastoin sekä asumis- että toimeentulotuen menettää siinä vaiheessa, kun tulot ylittävät KELA:n asettamat tulorajat. Tällainen malli luo kannusteloukun, jossa työuralla eteneminen ja ansiotason nousu saattaa laskea käytettävissä olevia tuloja.